Welche Aufgaben haben Sie als Bauherr?
Diese Frage ist nicht ganz einfach zu beantworten. Zuerst müssen wir klären, wie konkret Sie bauen wollen.
Bauträger
Bauen Sie mit einem Bauträger der vom Entwurf bis zur Übergabe des Hauses alles erledigt, ist es Ihre Hauptaufgabe, die vereinbarten Zahlungen pünktlich zu leisten.
Darüber hinaus müssen Sie über die sogenannte „Bemusterung“ mit dem Bauträger abstimmen, welche Materialien Sie im Innenausbau verwenden wollen ( z.B. Bodenbeläge, Sanitär-Ausstattung, Fliesen, etc.)
Wichtig ist, dass bei der Vertragsgestaltung bereits alles Wesentliche festgelegt wird.
Dabei sind unter anderem die folgenden Fragen zu klären:
- Wer kümmert sich um den Erdaushub und die Entsorgung von Aushub?
- Wer ist verantwortlich für die Verlegung der Versorgungsleitungen und die Entwässerung bis zum öffentlichen Kanal?
Alle Punkte, die bereits vor der Vertragsunterzeichnung festgelegt, schriftlich festgehalten und im Angebot enthalten sind entlasten den Bauherren während der Baumaßnahme.
Architekt
Bauen Sie mit einem Architekten und ist dieser auch für Ausschreibung, Abrechnung und Bauleitung verantwortlich, dann müssen in der Ausschreibung die oben genannten Punkte und viele mehr festgelegt werden.
Was Sie nicht bereits in der Ausschreibung festgeschrieben haben wird in aller Regel auch nicht gebaut. Und falls doch verursacht es zusätzliche Kosten.
Architekten sprechen dann von „sowieso-Kosten“, also Kosten die auch entstanden wären wenn Sie diese rechtzeitig in der Ausschreibung genannt hätten.
Dies ist natürlich im Grundsatz richtig, allerdings ist es für den Bauherren unangenehm, wenn er davon ausgeht dass die Kosten in der Ausschreibungen die tatsächlichen Kosten sind und das Traumhaus plötzlich teurer wird als geplant.
Besonders unschön ist das, wenn Sie auf Grundlage des Angebotes Entscheidungen für eine höherwertige Ausführung getroffen haben, da diese vermeintlich noch innerhalb des verfügbaren Budgets lagen.
Wenn dann Kostensteigerungen durch vergessene oder nicht berücksichtigte aber notwendige Leistungen entstehen reicht die Finanzierung schlechtesten Falle nicht mehr aus.
Im günstigsten Fall können Sie dies durch eine Nachfinanzierung heilen. Im ungünstigsten Fall kann dadurch das ganze Bauvorhaben scheitern.
Der Bauherr muss also bereits im Rahmen der Planung soviele Punkte wie möglich hinterfragen und bedenken.
Eigenleistung
Wer als Laie die Idee hat alles in Eigenregie selbst in die Hand zu nehmen sollte sich unbedingt fachkundige Unterstützung holen.
Nirgends ist Erfahrung so wichtig wie beim Bau, und die wenigsten Häuslebauer können hier auf einen ausreichenden Erfahrungsschatz vertrauen.
Bauabläufe, Materialien aber auch die erwarteten vertraglichen Leistungen müssen den zu beauftragenden Firmen hinreichend und umfangreich beschrieben werden.
Das eigene Haus zu bauen ist in der Regel etwas, was man nur einmal im Leben tut und ist für viele Bauherren mit vielen Emotionen verbunden.
Für die ausführenden Handwerker ist es in erster Linie ein Geschäft bei dem es um viel Geld geht. Bei Auftragserteilung nicht kalkulierte Leistungen werden nur ausgeführt wenn diese kostendeckend abgerechnet werden können.
Was Sie als Bauherr berücksichtigen müssen
Natürlich kann sich der Bauherr Unterstützung in Form von Architekten oder Sachverständigen holen.
Dennoch bleibt es die Hauptaufgabe des Bauherren sich im Vorfeld soviele Informationen zu beschaffen wie möglich.
Damit das Traumhaus am Ende wirklich den eigenen Vorstellungen entspricht muss der Bauherr den ausführenden Unternehmen die entsprechenden Vorgaben liefern.
Beispiel Fassade:
Wollen Sie die Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem ausstatten oder wäre Ihnen ein monolitischer Wandaufbau lieber? Oder ganz und gar ein Haus in Rahmenbauweis?
Unabhängige Informationen sind hier nicht ganz einfach zu erhalten:
Wenn Sie einen Hersteller von Häusern in Rahmenbauweise fragen, dann wird dieser auch für ein solches sprechen. Fragt man den Maurermeister wird dieser eine monolitische Bauweise bevorzungen und der Außenputzer findet in der Regel das Wärmedämmverbundsystem sehr attraktiv.
Beispiel Heizungssystem
Welches Heizungssystem ist das richtige? Gas? Öl? Oder doch besser eine Wärmepumpe?
Wo liegen die Vor-, wo die Nachteile der jeweiligen Systeme?
Auch hier ist die Beratung durch ein ausführendes Unternehmen oft nicht unabhängig sondern bedingt durch die jeweiligen Vorlieben des Handwerkers.
Ein pauschale Aussage was richtig ist oder nicht ist bei keinem Bauteil und bei keiner technischen Einrichtung möglich. Daher empfiehlt es sich, dass der Bauher seine Entscheidungen auf Basis einer vom Auftrag unabhängigen Beratung trifft .
Zusammengefasst: Die wichtigste Aufgabe des Bauherren ist es, Entscheidungen zu treffen.
Relevanz der Ausschreibung
Je fundierter Sie die wichtigsten Entscheidungen rund um das neue Haus treffen, desto besser die darauf basierende Ausschreibung.
Es ist immer nachteilig, wenn Sie Entscheidungen unter Zeitdruck und ohne ausreichend Zeit zum nachdenken treffen müssen.
Viele Entscheidungen bedingen einander. So wird bei Ausschreibungen der künftige Bodenbelag oft vernachlässigt. Man geht davon aus, das habe noch Zeit, bis der Rohbau erstmal steht.
Dabei ist diese Entscheidung wichtig bei der Wahl des Estrichs. Ein 3mm Vinylboden hat andere Ansprüche an den Estrich darunter als ein 22mm hohes Echtholzparkett.
Eine weiter Frage, die bereits beim Rohbau durchdacht sein sollte: Will man im Bad eine bodengleiche Dusche oder wird eine Duschtasse mit Einstieg verbaut?
Bei der Frage der Abdichtung ist es wichtig zu wisen, ob es einen Spritzschutz in Form einer Duschabtrennung vorgesehen ist oder ob die Dusche zum Raum hin offen bleibt.
Für die Elektrik ist es wichtig zu wissen, welche Beleuchtung soll wo vorgesehen wird und wo genau später die Gegesprechanlage für die Haustür montiert werden soll.
Wie man sieht gibt es eine Vielzahl von Fragen die der Bauherr schon sehr früh, idealerweise noch vor der Ausschreibung, beantworten sollte.
Der Bauherr bestimmt den Bauablauf.
Der Bauablauf wird durch die geschlossenen Verträge bestimmt. Wird z.B. im Vertrag mit dem Bauträger bzw. Architekten oder den beauftragten Unternehmen kein Fertigstellungstermin festgelegt gibt es auch keinen Termin, auf dessen Einhaltung der Bauherr drängen kann.
Häufig findet man in Verträgen Formulierungen wie „Fertigstellung 14 Monate nach Vorlage der Baugenehmigung“.
Schauen wir uns diese Formulierung etwas genauer an:
Nehmen wir an, die Baugenehmigung wird im Januar 2019 erteilt und Sie übergeben diese umgehend an den Bauträger. Wir erwarten also Fertigstellung nach 14 Monaten, also im März 2020.
Wichtige Voraussetzung für die Erfüllung dieser Vorgabe durch den ausführenden Bauträger ist, dass der Bauherr frühzeitig die notwendigen Informationen erteilt und notwendige Vorleistungen erfüllt.
Da viele Bauherren das erste und einzige Mal in ihrem Leben bauen fehlt es Ihnen in diesen Dingen aber oft an der notwendigen Routine und die notwendigen Vorleistungen sind dem Bauherren oft gar nicht bekannt.
In meiner Tätigkeit als Bau-Sachverständiger habe ich schon des öfteren Baumaßnahmen erlebt, bei denen die Versorgung mit Baustrom nicht gegeben war. Dies zu gewährleisten ist – meist auch beim Bauen mit Bauträger – Aufgabe des Bauherren. Bauträger sehen es aber oft nicht als Ihre Aufgabe, den Bauherren darüber zu informieren.
Damit Baustrom zur Verfügung steht muss eine Stromleitung zum Baugelände gelegt und an einen Baustromverteiler mit Stromzähler angeschlossen wird. Dies kann nur durch ein Elektrofachunternehmen nach den Vorgaben des Energieversorger durchgeführt werden.
Es versteht sich von selbst, dass diese nicht innerhalb von 1-2 Wochen erledigt ist. Fehlt der Baustrom zu Baubeginn ist der Bauablauf durch Verschulden des Bauherren gestört. Damit hat der Bauträger eine gute Begründung, warum die Leistungen nicht termingerecht erfolgen konnten.
Der Bauherr muss Zahlungen leisten
Die fristgerechte Leistung von fälligen Zahlungen sind ein wichtiger Teil der Baumaßnahme.
Die beauftragten Firmen gehen in vielen Bereichen in Vorleistung und stellen dafür Abschlagszahlungen. Abschlagszahlungen sind Teilrechungen auf den Auftrag.
Bei Rohbaumaßnahmen sind klassische Termine für die Abschlagszahlungen die Betonage der Bodenplatte, Fertigstellung der Decke über dem Erdgeschoss oder Rohinstallation der Elektrik bzw. Heizung.
Die Schlussrechnung erfolgt nach Abnahme aller vertraglich vereinbarten Leistungen.
Zu Ihrem eigenen Schutz sollten Sie als Bauherr vor Zahlung der Abschlags- bzw. Schlussrechnung prüfen, ob alle abgerechnete Leistungen vertragsgerecht und mangelfrei ausgeführt wurden.
Geld ist ein wichtiges Druckmittel und leider gibt es schwarze Schafe, die die volle und schnelle Zahlung von Abschlagsrechnungen nicht zu schätzen wissen. Eine schnelle Begleichung der Rechnung hat nicht immer eine schnelle Mangelbeseitigung durch die ausführende Firma zur Folge.
Der Bauherr sollte daher vor Zahlung sicherstellen, dass die zu zahlende Leistungen tatsächlich erbracht und fertiggestellt wurde. Eine Überzahlung sollte vermieden werden.
Leider kommt es gerade bei Bauträgerverträgen oft vor, dass bereits die erste Abschlagszahlung bei Beginn der Erdarbeiten mit 30% angesetzt wird.
Bauträger beziehen sich hierbei gern auf die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Richtig ist, dass der Bauträger eine Vorfinanzierung für den Erwerb des Grundstücks, die Unterlagen der Baugenehmigung die Erstellung von Leistungsverzeichnissen geleistet hat.
Dennoch ist eine Vorauszahlung von 30% auf die gesamte Bausumme zu diesem Zeitpunkt selten gerechtfertigt da dieser Summe noch keine Leistungen entgegenstehen.
Um sich dagegen abzusichern, dass das Geld aus der Anzahlung verloren geht wenn der Bauträger z.B. Insolvenz anmelden muss sollte der Bauher eine Vertragserfüllungsbürgschaft abschließen. Damit erhalten Sie die Sicherheit, dass die Leistungen des Vertrages erfüllt werden: Der Bürge stellt sicher, dass die vertraglich vereinbarte Leistung auch bei Wegfall des ursprünglichen Vertragspartners erbracht wird.
Abnahme der Bauleistungen
Der wichtigste Termin beim Hausbau ist die Abnahme.
Baut man mit einem Bauträger wird in der Regel nur eine Endabnahme vorgenommen. Bei Einzelvergabe muss jedes Gewerk separat abgenommen werden.
Mit der Abnahme wird die Zahlung fällig und die Gewährleistung beginnt.
Wichtig zu wissen: Die Abnahme kehr die Beweislast um:
Vor der Abnahme muss das ausführende Unternehmen beweisen, dass die Leistung mangelfrei ist.
Nach der geht die Beweislast auf den Bauherren über.
Das klingt erst einmal ganz unspektakulär, ist aber ganz entscheidend:
Ein Beispiel:
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein schönes neues Haus gebaut. Bei der Abnahme waren Teile der Treppe noch abgedeckt. Das schien sinnvoll, damit Sie beim Umzug die neue Treppe nicht verkratzen.
Sie nehmen das Gebäude als mangelfrei ab.
Nach dem Umzug bemerken Sie beim Entfernen der Abdeckung einen tiefen Kratzer in einer der Treppenstufen.
Hätten Sie diesen Kratzer vor der Abnahme bemerkt wäre es in der Verantwortung des Bauträgers gewesen, diesen Kratzer zu beseitigen.
Da der Kratzer im Abnahmeprotokoll nicht erwähnt wurde ist der Kratzer jetzt Ihr Problem. Sie haben keinerlei Handhabe, vom Bauträger die Beseitung des Mangels einzufordern.
Fazit
Die oben beschriebenen Aufgaben des Bauherren sind natürlich nicht abschließend. Im Verlauf der Bauphase gibt es viele Entscheidungen zu treffen.
Wichtig ist, dass Sie als Bauherr sich bewusst sind, dass Sie als Bauherr mit in die Verantwortung gehen.
Je besser Sie auf die Themen, die sich ergeben können, vorbereitet sind, desto besser wird Ihnen das gelingen.
Mit meiner Bauherrenschulung unterstütze ich Sie gern bei der Vorbereitung für die vermutlich wichtigste Entscheidung in Ihrem Leben.
Bildquelle:
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